В ходе данного исследования было проанализировано 10 проектов редевелопмента бывших промышленных территорий в разных городах мира. Были выявлены ключевые факторы, которые позволили территориям эффективно развиваться в реалиях сегодняшнего дня, стать вновь точками активности в городе. Пренебрежение и игнорирование данных факторов приводит к стагнации в развитии проекта или его полной несостоятельности. Кроме того, стали понятны факторы, которые могут негативно повлиять на процесс редевелопмента.

Данные были систематизированы, и выявлена формула успеха для эффективного проекта реорганизации производственно-коммунальных территорий в центре города. Влияние некоторых факторов было заметно в большей части проектов. Эти факторы — ключевые. Другие же, напротив, встречаются лишь в некоторых проектах — такие факторы отнесены ко второстепенным и менее значимым.

Конкурсный проект 2015

Исследование основано на группе из 10 реализованных проектов редевелопмента промышленных территорий в разных городах мира. Эффективность проектов была проанализирована, исходя из различных исходных данных.

Данные

Исследование каждого проекта начиналось со сбора и систематизации данных. Надо отметить, что все данные исследования являются вторичными и получены из печатных или электронных изданий. В ходе исследования стало очевидным, что реорганизация производственно-коммунальных территорий в исторических центрах городов мира — очень сложный процесс. В таком случае необходимо рассмотрение не только объективных, но и субъективных данных. Зачастую это единственный способ объяснить сложные вещи.

Была сделана попытка представить данные каждого проекта с помощью стандартизированной формы. Для этого была создана матрица исследования, которая стала основой и включила в себя весь возможный спектр данных. В некоторых случаях какие-то сведения найти не удалось, тем не менее, данных, которые были получены для каждого проекта, стало достаточно, чтобы в конечном счёте сравнить и сопоставить все проекты.

Площадь территории

За основу был взят критерий площади территории. Относительно него были рассмотрены и расположены проекты. От самой маленькой территории — 77 С&C Park (Пекин) площадью в 0.58 ГА, до самой крупной — 798 ART Zone (Пекин). От площади территории зависит большая часть всех остальных данных: количество людей, которых готова принять территория, количество инвестиций, форма управления и т. д. Нет ничего плохого в крупномасштабной промышленной территории, но её площадь становится важным параметром и в контексте окружения, города.

Поэтому наряду с данными по каждому проекту мы старались проанализировать контекст, к которому принадлежит территория. Были выявлены те городские изменения, которые напрямую повлияли на жизнь рассматриваемой территории. В том числе и фактор включения территории в туристические или городские маршруты.

Диаграммы

Диаграмма — лучший способ изображения того, что выявлено из полученных данных, поэтому многие данные представлены в виде диаграмм и схем. Это оказался лучший способ, чтобы продемонстрировать и связь между ними.

Анализ

Анализ каждого проекта представляет собой 4 разворота данных. На первом развороте представлены основные исходные цифровые данные, отсылающие во многом к сегодняшнему положению дел на территории. Более подробный разбор его структуры представлен на следующей странице.

Второй разворот представляет собой исторические и современные фотографии территории, для ознакомления читателя с тем, что представляла из себя территория раньше и как она выглядит сегодня — после процесса редевелопмента.

Третий разворот содержит в себе историю развития территории. На временной шкале отражены ключевые года, повлиявшие на жизнь данной территории, от создания промышленного предприятия, его закрытия, до завершения проекта реорганизации территории. Кроме того, на данном развороте также представлены данные о якорных объектах и аттракторах территории. Главные флагманские объекты представлены на странице в виде фотографий и краткого их описания. Их расположение также отмечено на общей 3d схеме.

Четвёртым разворотом стал анализ эффективности проекта. Данный раздел представляет собой более подробный разбор этапов реорганизации территории. На схемах генерального плана показано поэтапное развитие и преобразование конкретных зданий и цехов. Каждая схема имеет сопроводительный текст, раскрывающий важные данные каждого этапа. На основании этого выявлены ключевые факторы успеха и проблемы проекта, которые отражены в нижней части разворота. Главным итогом анализа стал график эффективности проекта. Он отражает, как проект развивался во времени, в какой год и какое событие послужило активному социально-экономическому развитию территории, в какой год проект пошёл на спад. Необходимо отметить, что при построении графика учитывались не только объективные, но и субъективные данные.

Необходимо учитывать, что архитектура может по праву считаться школой не только воспитания эстетического вкуса, но и  вообще школой жизни. Человек с детства видит её глазами и сживается с ней, вдыхает её аромат. Ни для кого не секрет, что старые здания больше говорят уму и сердцу, чем новые. Присутствие плотного исторического физического каркаса становится фундаментом здорового общества, которое способно создавать новые идеи и культуру. Старая промышленная застройка создаёт особую атмосферу, пропитанную неповторимым шармом индустриального прошлого, которая всё больше и больше востребована людьми.

Помимо того, что историческая застройка бывших промышленных территорий визуально привлекательна и ценна для местного сообщества, сегодня она становится красочным и узнаваемым фоном для всевозможных событий, фестивалей, концертов. Фон работает как ключевой бренд терриории и привлекает на неё поток новых посетителей.

Бережное отношение к индустриальному наследию, как материальному, так и нематериальному, стало сегодня международным трендом. Международное сообщество прошло долгий путь проб и ошибок для осознания этого феномена как ключевого актива в процессе редевелопмента. Во многих странах на первых этапах развития вопроса о реорганизации крупномасштабных промышленных территорий пренебрегали этим фактором, предпочитая сохранению снос старых построек и создание новой застройки.

Это приводило к большим убыткам, разочарованию и тотальному недоверию в сердцах местных сообществ. Сегодня сохранение и выявление промышленного прошлого позволяет создать благоприятную социально-экономическую атмосферу на территории. Такой подход может появляться при создании навигации по комплексу. Всем частям фабрики могут быть возвращены старые названия, так первоначальная функция зданий станет известна посетителям (Kulturbrauerei, Berlin). Расположение на территории станков и устройств, которые использовались в производстве (TIT, Guangzhou), также могут стать информационными якорями.

Кроме того, с каждым годом возрастает интерес к сфере индустриального туризма. Бережный подход и корректная презентация общественности такого наследия является гарантом привлечения на территорию туристического потока, что повышает эффективность использования территории, увеличивает количество её посетителей и выводит территорию на новый уровень.

Располагаясь в момент создания на периферии городской жизни, промышленные территории в ходе активной урбанизации ХХ века, оказались сегодня в пределах исторического центра. Занимая ценные точки города, такие территории имеют все предпосылки стать важной составляющей его современной жизни. Раскрытие потенциала данного ресурса часто играет ключевую роль для успешного будущего промышленной территории.

Включение фабрики в городские маршруты (пешеходные, туристические, веломаршруты) обеспечивает хорошую проходимость на территории, повышая инвестиционную стоимость участка, благоприятно сказывается на экономической составляющей проекта. Кроме того, сама территория может стать хорошей площадкой для презентации богатого природного или городского пейзажа (вышка в С-M!NE, Genk). Такая связка также благоприятно влияет на популяризацию территории.

Ключевое значение имеет качественная организация транспортно-пешеходных связей территории с городом. Для хорошего результата, как правило, требуется включение территории в генеральный план развития города на самой ранней стадии процесса редевелопмента (Madrid Rio и Matadero Madrid).

Наличие крупной остановки общественного скоростного транспорта возле площадки создает предпосылки для проведения на ней крупномасштабных мероприятий и фестивалей городского значения (Eindhoven, Netherlands). Важным является создание или выявление маркера территории, который будет работать на продвижение проекта в городском контексте, а также станет маяком, привле-кающим на территорию людей и обозначающим в городском пейзаже её расположение (знак Finlayson в Tampere). Благодаря проекту реорганизации промышленной территории, она должна быть открыта для общественности и интегрирована в ткань города.

Программа проекта

Чтобы в территорию вдохнуть новую жизнь, важным является создание эффективной программы. Она прописывает возможности заполнения больших пустующих промышленных зданий и территории в реалиях той социально-экономической среды, в которой она находится.

Необходимо учитывать, сколько пространства и функции отдать под общественное использование, чтобы не перенасытить территорию функцией, которая окажется невостребованной. Если возможно, некоторые места стоит оставить незапланированными для того, чтобы позволить будущим поколениям освоить их.

Программа должна привлекать на территорию многоцелевую аудиторию разных возрастов. Для повышения известности территории и социальной эффективности будущего пространства необходимо учитывать программой проекта различные социальные направления: проведение бесплатных фестивалей и событий для местного сообщества, обеспечение новых рабочих мест.

Самым успешным является синтез функций внутри территории. Разнообразие людей, культур, возрастов, функций служит благодатной почвой для создания новых идей и культуры. Такие места зачастую становятся территориями инноваций, что создаёт очень эффективную социально-экономическую атмосферу.

Заброшенные промышленные территории в историческом центре города — это в первую очередь изолированные пространства, свободные сегодня от транспорта. Они представляют собой зачастую единственный резерв для создания новых пешеходных зон и общественных пространств.

Грамотное планирование территории может существенно наладить транспортно-пешеходные связи в центре города, улично-дорожная сеть которого уже сформировалась и не предполагает дальнейших изменений. Для исторического центра благоприятно появление таких больших кластеров, полностью отданных людям и плотно насыщенных общественными пространствами.

Важно наличие или выявление в структуре территории главной общественной площади, которая готова стать лицом проекта, принимать большие события городского значения и фестивали. Успех такой площади заключается в её уникальном, многослойном индустриальном фоне и шарме. Эта составляющая работает на популяризацию территории, постоянное присутствие на ней людей, это отражается на экономической эффективности всего проекта.

Важным фактором успеха проекта реорганизации является качество реконструкции и новой архитектуры на территории. Для того, чтобы получить качественно новое пространство и среду, отличающуюся хорошим вкусом, необходимо привлекать опытных архитекторов, художников, урбанистов.

В первую очередь решения должны исходить из общих задач территории и большого внимания к истории места. Зачастую это приводит к исключительным, самобытным по своей природе идеям, что в итоге работает на идентичность и бренд территории. Многие состоявшиеся проекты редевелопмента промышленных территорий, эффективно развивающиеся сегодня, в своё время получили различные международные архитектурные премии. Это хорошо демонстрирует важность этого фактора для создания эффективного проекта.

Управление проектом

Современные деятели, их интерпретация индустриального наследия, видение этого вопроса, а также их экономическая, политическая и творческая сила зачастую имеют решающее значение в вопросе использования заброшенных территорий. Результат в значительной степени определяется тем, кто имеет власть, интеллектуальные инвестиции, влияние, энергию для представления наиболее надёжной программы развития территории, кто способен управлять проектом и всем комплексом в будущем.

Чтобы не терять актуальность, необходима постоянная мобилизация всех средств команды для обновления территории, создания новых программ и событий, привлечения новых форм искусства и городской культуры. Окончание процесса редевелопмента — это лишь промежуточный этап в системе управления. Необходимо постоянно обеспечивать конкурентоспособность территории, иначе проект войдет в стадию стагнации и постепенно выключится из активной жизни города.

Это отразится в первую очередь на экономической стороне процесса, уменьшая оборот средств и годовой доход площадки, что может привести к банкротству собственника (Eindhoven, Netherlands). Поэтому основная работа по курированию проекта начинается после открытия территории для общественности.

Создаются всевозможные программы, работающие на популяризацию проекта вне территории (программа El Ranchito и Archimobile в Matadero Madrid). Команда должна вести всю событийную сетку, проекты по развитию территории и их реализацию. Надёжное сопровождение проекта обеспечивает вовлечение в жизнь территории местного сообщества, что гарантирует его жизнеспособность.

Повторное использование промышленного прошлого стало возможным благодаря своей гибкости, приспособляемости и многофункциональности. Такая гибкость имеет также важное значение для охвата непредвиденных изменений ситуации (экономической, политической, социальной). Хорошая стратегия и эффективный проект редевелопмента должны гарантировать независимость от этих внешних факторов и иметь возможности для манёвра, возможность подстроиться под новую ситуацию.

На всех этапах воплощения долгосрочного проекта реорганизации территории необходимо вести аналитическую работу сильных и слабых сторон, и для минимизации рисков корректировать проект, что и позволяет гибкая структура старых промышленных зданий. В стратегии многих проектов начала 2000-х годов были внесены коррективы из-за случившегося в 2008 году экономического кризиса.

Многие проекты были вынуждены перейти на развитие по форме — короткого редевелопмента. Такая форма также очень хорошо реализуема на промышленных территориях и может гарантировать эффективное развитие территории с привлечением большого количества посетителей.